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Neubau finanzieren: Passende Baufinanzierung für Häuslebauer

Während auf der einen Seite zahlreiche Menschen in Deutschland Immobilieneigentümer werden, indem sie ein existierendes Haus erwerben, gibt es auf der anderen Seite jährlich viele Tausend Bauherren. Diese möchten ihr neues Heim meistens nach eigenen Wünschen gestalten, sodass der Erwerb einer fertigen Immobilie oft nicht infrage kommt. Einen Neubau finanzieren bedeutet allerdings etwas mehr Risiken und in der Regel treten im Rahmen der benötigten Baufinanzierung einige Zusatzkosten auf.

Neubau finanzieren: Einfamilien- oder Reihenhaus am häufigsten

Bei Immobilien im privaten Bereich werden in Deutschland nach wie vor am häufigsten Einfamilienhäuser und Reihenhäuser gebaut. Deshalb bewegen sich auch die meistens Baufinanzierungen in diesem Segment, wenn Kreditnehmer einen Neubau finanzieren möchten. Grundsätzlich kann ein Immobilienkredit oft – abhängig von der Bank – ebenfalls genutzt werden, um ein bestehendes Haus zu erweitern (Anbau) oder eine Umgestaltung vorzunehmen (Umbau). Größere Sanierungsmaßnahmen können oftmals ebenfalls durch einen Immobilienkredit finanziert werden. 

Baukosten als Hauptkosten beim Neubau

Finanziert werden müssen im Zuge eines Neubaus in erster Linie die Baukosten. Diese machen normalerweise über 80 Prozent der Gesamtkosten aus, die im Zusammenhang mit dem neuen Haus stehen. Die Baukosten wiederum setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen, insbesondere aus den Material- und Personalkosten für Bauarbeiter und Handwerker. Darüber hinaus fallen zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit dem Bau an, beispielsweise für Architekten, Sachverständige und in Form von Versicherungsprämien für eine Bauherrenhaftpflicht- und Rohbauversicherung. Diese Kosten müssen mitunter ebenfalls über den entsprechenden Immobilienkredit finanziert werden.

Baunebenkosten mit in die Kalkulation aufnehmen

Wenn Sie den benötigten Darlehensbetrag ermitteln, sollten Sie nicht nur die Baukosten und zuvor genannten Zusatzkosten einkalkulieren, sondern ebenfalls die sogenannten Baunebenkosten. Diese können durchaus bis zu 20 Prozent der Baukosten betragen und stellen somit einen erheblichen Kostenfaktor dar, der eventuell ebenfalls im Zuge der Baufinanzierung abgedeckt werden muss. Zu den typischen Baunebenkosten zählen insbesondere:

  • Erschließungskosten (bei neuen Grundstücken)
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Grunderwerbsteuer (für das Grundstück)
  • Maklercourtage (bei vermittelten Grundstücken)

Im Idealfall können Sie zumindest diese Baunebenkosten vollständig mit Eigenkapital hinterlegen, sodass dafür kein Immobilienkredit benötigt wird. Das erhöht nicht nur Ihre Chancen auf eine positive Kreditentscheidung der Bank, sondern ermöglicht es dem Kreditgeber häufig, Ihnen etwas günstigere Bauzinsen anbieten zu können.

Sonderfall Neubau finanzieren: Bereitstellungszinsen beachten

Beim Finanzieren eines Haus- oder Wohnungskaufs ist es für gewöhnlich so, dass der Kreditnehmer die zur Verfügung gestellte Darlehenssumme sofort und vollständig abruft, um davon den Kaufpreis zu zahlen. Anders verhält es sich hingegen unter der Voraussetzung, dass ein Neubau zu finanzieren ist. In dem Fall wird nämlich der Bauträger meistens nach Baufortschritt bezahlt. Dies wiederum führt dazu, dass der Kreditnehmer und gleichzeitige Bauherr die Darlehenssumme zum Beispiel in drei größeren Teilen mit zeitlichem Abstand abruft. Das allerdings hat nicht selten zur Folge, dass die Bank sogenannte Bereitstellungszinsen berechnet.

Die Bereitstellungszinsen ergeben sich daraus, dass die Bank den zugesagten Kredit zwar sofort in vollem Umfang zur Verfügung stellen muss, der Darlehensbetrag aber häufig nur in Teilen nach und nach abgerufen wird. Das zur Verfügung stellen des Geldes kostet die Bank jedoch mittlerweile aufgrund der Niedrigzinssituation Strafzinsen, wenn dieses als Guthaben auf den EZB-Konten geführt wird. Vor allem aus diesem Grund berechnen die Kreditgeber Bereitstellungszinsen, zumal sie das Geld nicht anderweitig verleihen können.

In welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt nach Bereitstellung des Darlehens diese Bereitstellungszinsen berechnet werden, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Meistens findet eine Berechnung statt, wenn nach Bereitstellung des Immobilienkredites mehr als drei Monate bis zum vollständigen Abruf des Darlehensbetrages vergehen. Im Durchschnitt stellen die Kreditinstitute dann für jeden weiteren Monat 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen auf Grundlage des noch nicht abgerufen Darlehensbetrages in Rechnung.

Feuerrohbau-Versicherung als Grundvoraussetzung

Eine weitere Besonderheit besteht beim Neubau finanzieren darin, dass die meisten Banken die Baufinanzierung nur dann genehmigen, wenn Sie als Bauherr und Kreditnehmer eine Feuerrohbau-Versicherung abschließen. Damit ist gewährleistet, dass zum Beispiel bei einer Zerstörung des Rohbaus durch Brand, Blitzschlag oder Sturm die entstehenden Kosten für den Wiederaufbau bzw. Neubau abgedeckt sind. Besteht dann kein Versicherungsschutz, würde der Schaden in den meisten Fällen zu einem vollständigen Kreditausfall führen, weil es sich die meisten Bauherren nicht leisten können, einen Rohbau zweimal zu finanzieren.