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Forward Darlehen – vorzeitige Anschlussfinanzierung früh sichern

Eine Anschlussfinanzierung wird häufig dann vorgenommen, wenn die bisherige Erstfinanzierung ausgelaufen ist. In dem Fall schließen Kreditnehmer zum Beispiel ein Annuitätendarlehen bei der gleichen Bank ab (Prolongation) oder entscheiden sich für eine Umschuldung in einen neuen Immobilienkredit bei einem anderen Kreditgeber. Eine dritte Variante der Anschlussfinanzierung ist etwas spezieller. Es handelt sich dabei um das sogenannte Forward Darlehen, das teilweise schon viele Monate oder sogar Jahre vor der Anschlussfinanzierung abgeschlossen wird.

Forward Darlehen: Der Vorauskredit in der Anschlussfinanzierung

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen, die sowohl innerhalb der Erst- als auch der Anschlussfinanzierung zum Einsatz kommen können, gibt es das Forward Darlehen ausschließlich im Zuge einer Anschlussfinanzierung. Der Grund ist, dass es sich um ein Vorausdarlehen handelt. Der Kreditvertrag wird bereits zum Teil Jahre vorher abgeschlossen, bevor die Anschlussfinanzierung überhaupt notwendig wird.

Sie sichern sich somit mit dem Vorausdarlehen bereits in der Gegenwart die Zinsen für die Zukunft, die Sie zum Beispiel in drei Jahren nach Fälligkeit der bisherigen Zinsvereinbarung mit dem neuen Kredit zahlen müssen. Demzufolge wird ein Forwardkredit immer früher abgeschlossen, als die eigentliche Anschlussfinanzierung gebraucht wird. 

Wie funktioniert ein Forward Darlehen?

Im Grunde handelt es sich beim Forward Darlehen um einen gewöhnlichen Immobilienkredit, nur dass dieser eben einen bestimmten Zeitraum vor der benötigten Auszahlung bereits abgeschlossen wird. Sie vergleichen also im ersten Schritt die Angebote der Banken, die es im Bereich Forward Darlehen gibt. Anschließend entscheiden Sie sich für eines der Kreditangebote und vereinbaren die entsprechenden Konditionen für das Forward Darlehen, also insbesondere:

  • Zinssatz
  • Tilgungssatz
  • Sondervereinbarungen wie mögliche Sondertilgungen
  • Monatliche Kreditrate
  • Dauer der Sollzinsbindung

Mittels dieser Konditionen wird der Forwardkredit anschließend abgeschlossen. Demzufolge unterschreiben Sie die ausgefertigten Kreditverträge, allerdings findet die Auszahlung des Kredites erst zu dem Zeitpunkt statt, an dem Sie Ihre Anschlussfinanzierung benötigen. Das ist für gewöhnlich der Fall, wenn die bisherige Zinsbindung des aktuellen Darlehens ausläuft.

Nehmen wir einmal an, dass Ihr aktueller Immobilienkredit mit der entsprechenden Zinsbindung am 31. Dezember 2023, also in gut zwei Jahren, auslaufen wird. Momentan sind die Hypothekenzinsen am Markt äußerst günstig, sodass Sie sich diese geringen Zinsen bereits für Ihre spätere Anschlussfinanzierung Ende 2023 sichern möchten. In dem Fall schließen Sie bereits jetzt (August 2021) ein Forward Darlehen ab, welches dann später zum 31. Dezember 2023 ausgezahlt wird.

Wann lohnt sich ein Forward Darlehen zur Anschlussfinanzierung?

Wie bei jeder Variante der Anschlussfinanzierung, also der Prolongation und der Umschuldung, lohnt sich auch ein Forwardkredit nur unter bestimmten Voraussetzungen. Die Hauptbedingung ist sicherlich, dass Sie das Forward Darlehen momentan zu einem günstigen Zinssatz abschließen können. Es würde demgegenüber wenig Sinn machen, wenn sich der Markt in einer Hochzinsphase befindet und Sie sich demzufolge diese verhältnismäßig teuren Zinsen schon für in einigen Jahren sichern würden.

Aus dem Grund sind es insbesondere die folgenden zwei Voraussetzungen am Markt, die – alternativ oder beide zusammen – vorliegen sollten, damit der Abschluss eines Forwardkredites Sinn macht:

  • Niedriges Zinsniveau am Markt
  • Aussicht auf steigende Zinsen in den kommenden Jahren

Es muss sich am Markt also nicht zwingend um ein Niedrigzinsniveau handeln. Selbst wenn sich die Hypothekenzinsen auf einem mittleren Niveau befinden und die Experten sich relativ sicher sind, dass die Zinsen in den nächsten Jahren bis zu Ihrer benötigten Anschlussfinanzierung steigen werden, ist der Abschluss eines Forwardkredites sinnvoll.

Gibt es Nachteile bei einem Forward Darlehen?

Aufgrund der bisherigen Informationen könnten Sie durchaus meinen, dass das Forward Darlehen ausschließlich mit Vorteilen verbunden ist. Immerhin können Sie sich günstige Zinsen bereits in der Gegenwart für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung sichern und haben somit kein Zinsrisiko mehr. Ganz so einfach ist es allerdings nicht, denn der Forwardkredit hat durchaus ebenso Nachteile. Die drei wesentlichen Nachteile, die allerdings nicht zwangsläufig immer eintreten müssen, sind:

  • Zinsaufschlag
  • Zinsen entwickeln sich anders als angenommen
  • Keine Flexibilität zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung mehr

Einen finanziellen Nachteil gibt es beim Forward Darlehen immer, nämlich den Zinsaufschlag. Diesen berechnen die Banken praktisch als Gegenleistung dafür, dass Sie Ihnen die angesprochene Zinssicherheit im Voraus gewähren. Meistens bewegt sich dieser Zinsaufschlag zwischen 0,2 und 0,3 Prozent im Jahr, dann allerdings für die gesamte Laufzeit des Forwardkredites. Wenn sich die durchschnittlichen Hypothekenzinsen am Markt beispielsweise momentan bei etwa 0,9 Prozent bewegen, würden Sie dementsprechend einen Zinssatz von beispielsweise 1,15 Prozent zahlen, wenn Sie jetzt ein Forward Darlehen abschließen.

Der zweite Nachteil kann, muss allerdings nicht eintreten. Er besteht darin, dass sich die Zinsen am Markt bis zu Ihrer Anschlussfinanzierung anders als erwartet entwickeln. Beim Abschuss eines Forwardkredites gehen Sie naturgemäß davon aus, dass die Zinsen im Laufe der Jahre steigen werden, denn sonst würden Sie sich eigentlich einen zu hohen Zinssatz mit dem Forward Darlehen sichern. Tritt diese Zinsentwicklung allerdings ein, geschieht exakt das.

Sie haben sich mit dem Forward Darlehen die Zinsen zwar gesichert. Diese befinden sich allerdings dann im Vergleich zu den Kreditzinsen, die Sie zum Zeitpunkt Ihrer späteren Anschlussfinanzierung für einen neuen Immobilienkredit zahlen müssten, auf einem höheren Niveau. Der Abschluss eines Forward Darlehens stellt demzufolge in gewisser Weise eine Spekulation auf die zukünftige Zinsentwicklung dar.

Vorteile des Forward Darlehens überwiegen in der Summe

Daraus resultiert ein dritter, möglicher Nachteil. Dieser besteht darin, dass Sie zum Zeitpunkt Ihrer späteren Anschlussfinanzierung nicht mehr auf aktuellen Marktänderungen reagieren können. Sie haben sich nämlich – vielleicht schon Jahre zuvor – für ein Forward Darlehen entschieden und müssen dieses demzufolge auch in Anspruch nehmen. Die genannten Nachteile existieren zwar, aber in den meisten Fällen überwiegt beim Forwardkredit dennoch der Vorteil der hohen Zinssicherheit für die Zukunft.

Selbst unter der Annahme, dass Sie heute ein Forward Darlehen abschließen und die Hypothekenzinsen in zwei Jahren – trotz des aktuellen bereits sehr niedrigen Niveau – noch einmal geringfügig niedriger sein würden: Es wäre dennoch aus heutiger Sicht deutlich wahrscheinlicher, dass Sie in zwei Jahren einen höheren Zinssatz als jetzt zahlen müssten. Damit wäre der Forwardkredit momentan eine sehr gute Alternative für eine vorzeitige Anschlussfinanzierung.