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Finanzierung ohne Eigenkapital: Nachteile beachten

Bei den meisten Finanzierungen können die jeweiligen Kreditnehmer zumindest etwas Eigenkapital mit einbinden. Beim Neubau werden seitens der Banken in der Regel sogar Eigenleistungen am Bau akzeptiert, die der Bauherr durchführen kann. Falls Sie sich zwischen einer Finanzierung ohne Eigenkapital und mit Eigenmittel entscheiden können, sollten Sie nahezu ausnahmslos das Eigenkapital wählen. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital hat nämlich in der Regel mehrere Nachteile.

Banken fordern immer öfter Eigenkapital

Im Zuge der Baufinanzierung fordern die Kreditinstitute seit Jahren immer häufiger eine Mindestquote an Eigenkapital. Dies ist auf geänderte Vorschriften zurückzuführen, sodass die Kreditinstitute noch mehr auf die Bonität der Kreditnehmer und nicht nur auf die ausreichende Sicherstellung des Kredites achten müssen. Das hat dazu geführt, dass manche Kreditinstitute mittlerweile ohne Eigenkapital keine Baufinanzierung mehr anbieten. Zudem wird oft eine Mindestquote gefordert, sodass beispielsweise mindestens 15 bis 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sein müssen. 

Finanzierung ohne Eigenkapital: höherer Zinssatz üblich

Der größte Nachteil einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist sicherlich, dass der Kreditnehmer in dem Fall zum Teil deutlich höhere Bauzinsen zahlen muss, als wenn er Eigenmittel in die Finanzierung einbinden kann. Während die günstigsten Hypothekenzinsen momentan – je nach Sollzinsbindung – bei etwa 0,6 Prozent liegen, müssen Kunden ohne Eigenkapital nicht selten mehr als zwei Prozent an Zinsen für den Baukredit zahlen. Die Baufinanzierung wird in der Summe also ohne Eigenkapital wesentlich teurer.

Was dies an finanzieller Mehrbelastung bedeuten kann, zeigt ein Vergleich. Angenommen, der Kreditnehmer kann 20 Prozent Eigenkapital in die Baufinanzierung einbinden und bekommt daher von der Bank einen Zinssatz von 1,2 Prozent angeboten. Bei einer Darlehenssumme von beispielsweise 300.000 Euro würde dies zu einer jährlichen Zinsbelastung von lediglich 3.600 Euro führen.

Ein anderer Kunde kann demgegenüber kein Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden. Daher offerieren die Kreditinstitute in dem Fall einen deutlich höheren Bauzins von beispielsweise 2,5 Prozent. In dem Fall würde die jährliche Zinsbelastung nicht nur 3.600, sondern rund 7.500 Euro betragen. Aus finanziellen Gründen lohnt es daher – zumindest bei der Erstfinanzierung – fast immer, Eigenkapital einzubinden.

Geringere Wahrscheinlichkeit der Zusage bei Finanzierung ohne Eigenkapital

Ein weiterer Nachteil der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist, dass die Wahrscheinlichkeit für eine Kreditzusage sinkt. Die Banken sehen nämlich in fehlendem Eigenkapital ein erhöhtes Kreditausfallrisiko, sodass sie bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit strenger vorgehen. Dementsprechend werden mehr Darlehensanträge abgelehnt, als es bei Kreditnehmern mit Eigenkapital der Fall ist. Das ist auch darauf zurückzuführen, dass die Baufinanzierung mit Eigenkapital im Durchschnitt stabiler als ohne Eigenmittel ist.

Höhere Kreditrate bei der Finanzierung ohne Eigenkapital

Für Kreditnehmer hat die Finanzierung ohne Eigenkapital noch einen weiteren Nachteil, nämlich eine höhere, monatliche Kreditrate. Da ohne Eigenkapital die vollen Baukosten oder der Kaufpreis nebst Kauf- bzw. Baunebenkosten über den Bankkredit finanziert werden müssen, liegt der Fremdfinanzierungsanteil bei 100 Prozent. Steht hingegen beispielsweise 20 Prozent Eigenkapital zur Verfügung, könnte die Darlehenssumme um diese 20 Prozent geringer ausfallen. Hinzu kommt der bereits erwähnte höherer Zinssatz, wenn keine eigenen Mittel in die Finanzierung eingebunden werden können. Demzufolge müssen Sie als Kreditnehmer mitunter ein um mehrere Hundert Euro höhere Kreditrate zahlen, wenn Sie eine Finanzierung ohne Eigenkapital wünschen.

Eigenleistungen werden oft als Eigenkapital angerechnet

Falls Sie tatsächlich keine Eigenmittel zur Verfügung haben, wie zum Beispiel Bankguthaben oder Wertpapiere, die als Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebunden werden können, gibt es mitunter Eigenleistungen als mögliche Alternative. Solche Eigenleistungen am Bau kommen natürlich nur dann infrage, wenn es um einen Neubau geht oder Sie nach dem Hauskauf größere Renovierungen vornehmen, die sonst finanziert werden müssten.

Eine überwiegende Mehrheit der Banken ist dazu bereit, solche Eigenleistungen auf das Eigenkapital anzurechnen. Meist geschieht das allerdings nur bis zu einem maximalen Betrag als Gegenwert der Eigenleistungen, beispielsweise bis zu 50.000 Euro. So haben Sie allerdings als Kreditnehmer zumindest die Möglichkeit, dass Sie keine Finanzierung ohne Eigenkapital durchführen und die damit in Verbindung stehenden Nachteile in Kauf nehmen müssen.

Mit einer Vollfinanzierung ins Eigenheim – wir finden die richtige Bank für Ihr Projekt

Grundsätzlich ist die Finanzierung mit Eigenkapital zwar vorteilhafter als ohne Eigenmittel. Auf der anderen Seite gibt es nicht wenige Alleinstehende und Familien, die zum Beispiel bereits in jüngeren Jahren ein Eigenheim realisieren möchten und daher noch nicht die Zeit hatten, in größerem Umfang Eigenkapital anzusparen. Daher kommt für solche Kreditsuchenden häufig nur eine sogenannte Vollfinanzierung, also eine Finanzierung ohne Eigenkapital, infrage.

Eine Vollfinanzierung ist von Seiten der Banken aus an einige Voraussetzungen geknüpft, die allerdings viele Kreditsuchende oft problemlos erfüllen können, nämlich:

  • Gutes bis mittleres Einkommen vorhanden
  • Unbefristetes Arbeitsverhältnis als Arbeitnehmer
  • Sicherer Arbeitsplatz, zum Beispiel Beamte oder Mitarbeiter im öffentlichen Dienst
  • Keine negativen Merkmale in der Schufa

Darüber hinaus ist es definitiv hilfreich, gegenüber der Bank nachvollziehbare Gründe zu haben, warum kein Eigenkapital vorhanden ist. Das kann zum Beispiel der Fall sein, weil der Kreditsuchende bisher studiert hat, eine längere Ausbildung absolviert wurde oder aufgrund des recht jungen Alters einfach noch keine Zeit war, selbst als Berufseinsteiger schon Eigenkapital anzusammeln.

Besonders Erfolg versprechend ist die Vollfinanzierung neben den zuvor genannten Voraussetzungen dann, wenn ein Eigenkapitalersatz angeboten werden kann. Dabei handelt es sich insbesondere um zusätzliche Sicherheiten, beispielsweise eine Bürgschaft der Eltern oder eine Grundschuld, die auf die Immobilie der Eltern aufgrund aufgenommen wird.

Zusammengefasst ist es nach wie vor möglich, auch bei einer deutschen Bank eine Finanzierung ohne Eigenkapital realisieren zu können. In dem Zusammenhang helfen wir Ihnen gerne dabei, die richtige Bank für Ihr persönliches Immobilienprojekt zu finden.