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Baufinanzierung im Überblick – Wissenswertes zur Immobilienfinanzierung

 Insbesondere in den letzten zehn Jahren konnten sich zahlreiche Menschen in Deutschland den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen. Der Grund war und ist die Niedrigzinssituation am Kapitalmarkt, die auch zu günstigsten Hypothekenzinsen geführt hat. Nahezu immer ist allerdings zumindest für einen Teil der Baukosten oder des Kaufpreises der Immobilie eine Baufinanzierung notwendig. Dabei handelt es sich um eine umfangreiche und nicht ganz einfache Finanzierungsform. Daher möchten wir im folgenden Beitrag darauf eingehen, was Sie im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung wissen sollten.

Baufinanzierung im Detail: Banken bieten oft in mehrerer Darlehensarten an

Zunächst geht es im Zuge der Baufinanzierung darum, das passende Immobiliendarlehen zu wählen. Die meisten Kreditinstitute in Deutschland stellen ihren Kunden mehrere Darlehensvarianten zur Verfügung, wie zum Beispiel:

  • Annuitätendarlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • Volltilgerdarlehen
  • Endfälliges Darlehen

 Zudem gibt es noch weitere Darlehensarten, die ebenfalls häufiger in die Baufinanzierung eingebunden werden. Dazu gehören insbesondere das Bauspardarlehen oder auch KfW-Darlehen, bei denen es sich um Förderdarlehen der KfW-Bank handelt. Nicht selten besteht die gesamte Immobilienfinanzierung nicht nur aus einem Kredit, sondern aus einem sogenannten Finanzierungsmix. Dieser wiederum beinhaltet zum Beispiel ein Annuitätendarlehen, ein Bauspardarlehen sowie ein KfW-Darlehen.

Die Bedeutung des Eigenkapitals innerhalb der Baufinanzierung

Mittlerweile ist es nahezu allen Banken wichtig, dass Kreditnehmer im Zuge der Baufinanzierung einen gewissen Mindestanteil an Eigenkapital einbinden können. Spätestens seit einer EU-Verordnung sind die Kreditgeber dazu verpflichtet, noch mehr Wert auf die persönliche Bonität des Kunden zu legen. Daher vergeben manche Kreditinstitute mittlerweile keine Baukredite mehr, wenn nicht mindestens 15 oder 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sind.

In der Summe profitieren aber auch die Kreditnehmer von Eigenkapital in der Baufinanzierung, denn dadurch ergeben sich meistens die folgenden Vorteile:

  • Höherer Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage seitens der Bank
  • Günstigere Zinsangebote der Banken
  • Stabilere Finanzierung
  • Geringere, monatliche Darlehensrate

Welche Eigenkapitalquote Kreditnehmer aufweisen müssen, damit die Bank den Immobilienkredit genehmigt, ist von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich. Manche Kreditgeber sind sogar noch zu einer Vollfinanzierung bereit. Das bedeutet, dass der volle Kaufpreis bzw. die gesamten Baukosten nebst Nebenkosten über einen Kredit finanziert werden können, weil der Kunde kein Eigenkapital hat.

Finanzierung ohne Eigenkapital: möglich, aber nachteilig

Insbesondere junge Bauherren oder Immobilienkäufer verfügen häufiger noch über kein Eigenkapital. Daher stellt sich die Frage, ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich ist und welche Nachteile diesbezüglich bestehen. Wie zuvor bereits aufgeführt, hat Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung mehrere Vorteile, die entsprechend ohne Eigenkapital zu Nachteilen werden. Ausführlicher gehen wir auf das Thema „Finanzierung ohne Eigenkapital“ in einem gesonderten Beitrag ein.

Kauf finanzieren oder Neubau finanzieren

Mit der Baufinanzierung haben Kreditnehmer die Möglichkeit, zum Beispiel einen Kauf zu finanzieren. Dies bezieht sich sowohl auf Eigentumswohnungen als auch auf Ein-, Zwei- oder Reihenhäuser. Ebenfalls kann das Immobiliendarlehen verwendet werden, um einen Neubau zu finanzieren. Der Unterschied zwischen Immobilienerwerb und Hausbau zeigt sich unter anderem in den entsprechenden Nebenkosten, die etwas abweichen können. Darüber hinaus rufen Darlehensnehmer den Kreditbetrag beim Hauskauf meistens sofort ab, während das Geld beim Neubau eher in Etappen ausgezahlt wird. Deshalb können beim Neubau finanzieren häufiger Bereitstellungszinsen anfallen.

Sollzinsbindung oder variabel verzinsliches Baudarlehen?

Eine wichtige Entscheidung bezieht sich im Rahmen einer jeden Baufinanzierung darauf, ob es sich beim Baukredit um ein variabel verzinsliches Darlehen oder um einen Immobilienkredit mit Sollzinsbindung handeln soll. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist diese Entscheidung relativ einfach, sodass nahezu alle Kreditnehmer die Zinsbindung wählen. Der Grund ist, dass sich die weitaus meisten Darlehensnehmer natürlich den (noch) günstigen Bauzins langfristig sichern möchten.

Der Immobilienkredit mit Zinsbindung ist daher sowohl in der Niedrigzinsphase als auch dann, wenn zukünftig mit steigenden Bauzinsen zu rechnen ist, normalerweise die bessere Alternative. Ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen wird demgegenüber meistens dann gewählt, wenn am Markt eine Hochzinsphase herrscht. Unter der Voraussetzung ist es wahrscheinlicher, dass die Zinsen zukünftig fallen als noch weiter steigen werden. Da die Bank beim variabel verzinslichen Hypothekendarlehen den Zinssatz anpassen kann, würde dieser bei sinkenden Kapitalmarktzinsen dementsprechend ebenfalls reduziert werden.

Grundschuld zur Sicherung der Immobilienkredite

Im Zuge der Baufinanzierung gibt es eine typische Kreditsicherheit, die von den meisten Banken akzeptiert und gefordert wird. Es handelt sich dabei um eine Grundschuld, die zu Gunsten der kreditgebenden Bank ins Grundbuch eingetragen wird. Früher wurden sehr häufig Hypotheken genutzt. Heute jedoch möchten Kreditgeber fast ausschließlich eine Grundschuld haben, da diese nicht streng akzessorisch ist und damit flexibler genutzt werden kann.

Aufgrund des Beleihungswertes muss ein Teil der Darlehenssumme im Zuge der Immobilienfinanzierung allerdings häufiger als Blankokredit vergeben werden. Alternativ hat der Kreditnehmer eventuell die Möglichkeit, neben der Grundschuld zusätzlich Kreditsicherheiten zu stellen. Dafür kommen insbesondere infrage:

  • Bürgschaft
  • Verpfändung von Sparguthaben
  • Verpfändung von Wertpapieren
  • Abtretung von Forderungen

Mögliche Darlehensrate zum Immobilienkredit ermitteln

Eine wichtige Aufgabe kommt im Zuge der Baufinanzierung bereits dem Kreditnehmer zu, nämlich die maximal tragbare Kreditrate zu ermitteln. Nicht selten passiert es nach einigen Jahren der Rückzahlung, dass die Darlehensrate nicht mehr tragbar ist und sogar die gesamte Finanzierung gefährdet wird. Daher ist es im Vorfeld einer Erst- oder Anschlussfinanzierung sinnvoll, dass der Kreditnehmer seine eigene, finanzielle Leistungskraft ermittelt. Dies kann relativ einfach im Rahmen einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung passieren.

Im Zuge der einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung subtrahieren Sie von Ihrem monatlichen Einkommen und eventuellen sonstigen Einkünften sämtliche Fixkosten, die monatlich anfallen. Dazu zählen insbesondere Lebenshaltungskosten, Versicherungsprämien, Freizeitausgaben, bestehende Kreditraten, Sparraten und sonstige Aufwendungen. Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben, die sich im Zuge der Einnahmen- und Ausgabenrechnung ergibt, wird als frei verfügbares Einkommen bezeichnet.

Dieses freie Einkommen ist gleichsam die absolute Obergrenze, denn höher darf die Kreditrate nicht ausfallen. Empfehlenswert ist es sogar, dass Sie einen gewissen Risikoabschlag von Ihrem frei verfügbaren Einkommen subtrahieren. Öfter kommt es während der Rückzahlung nämlich zu unvorhergesehenen Ausgaben im privaten Bereich, sodass die monatliche Darlehensrate nicht zu eng am frei verfügbaren Einkommen kalkuliert werden sollte.

Welche Voraussetzungen muss ich als Kreditnehmer erfüllen?

Da es sich bei der Immobilienfinanzierung um eine sehr umfangreiche Finanzierung mit Darlehenssummen selten unterhalb von 100.000 Euro handelt, besteht für die Banken ein nicht unerhebliches Kreditrisiko. Das wiederum führt dazu, dass Kreditnehmer mehrere Voraussetzungen erfüllen müssen und die Kreditgeber relativ strenger Maßstäbe bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit anlegen.

Neben der Kreditfähigkeit, die ohnehin Grundvoraussetzung für jede Finanzierung ist, müssen Darlehensnehmer im Zuge der Baufinanzierung insbesondere folgende Voraussetzungen erfüllen, wenn sie von der Bank ein Darlehen haben möchten:

  • Kein negatives Merkmal in der Schufa gespeichert
  • Regelmäßiges Einkommen vorhanden, im Idealfall aus nichts selbständiger Tätigkeit
  • Unbefristeter Arbeitsvertrag liegt vor
  • Wohnsitz in Deutschland
  • Deutsches Bankkonto vorhanden
  • Keine größeren Kreditschulden

Zusammengefasst muss der Kreditnehmer also über eine ausreichende Bonität verfügen, um einen Immobilienkredit zu erhalten. Hinzu kommt natürlich die Sicherstellung, die durch die Eintragung der Grundschuld mit der Bank als Gläubigerin vorzunehmen ist.

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Aufgrund in den letzten Jahren deutlich gestiegener Immobilienpreise ist die Baufinanzierung mittlerweile für immer mehr Einzelpersonen und Familien eine Kostenfrage. Noch befinden sich zumindest die Hypothekenzinsen auf einem relativ geringen Niveau, auch wenn bereits eine leichte Trendwende am Markt zu erkennen ist (Stand August 2021). Je nach Dauer der Sollzinsbindung betragen die günstigsten Hypothekenzinsen momentan zwischen 0,5 und 0,8 Prozent.

Der tatsächlich zu zahlende Zinssatz ist allerdings von mehreren Faktoren abhängig, insbesondere:

  • Zinsbindung
  • Eigenkapitalquote
  • Darlehensart und Darlehenssumme
  • Bonität des Kreditnehmers

Daher gibt es teilweise größere Differenzen zwischen den Angeboten der Banken, sodass ein Vergleich im Rahmen der Baufinanzierung sinnvoll ist.