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Umschuldung als Anschlussfinanzierung – Neuen Baukredit aufnehmen

Die Umschuldung ist ebenfalls eine häufige Variante, die im Zuge der Anschlussfinanzierung genutzt wird. Im Gegensatz zur Verlängerung eines bisherigen Immobiliendarlehens beinhaltet eine Umschuldung stets, dass Sie die Bank wechseln. Sie nehmen also beim neuen Kreditinstitut ein Baudarlehen auf und lösen damit Ihren bisherigen Immobilienkredit ab. Allerdings gibt es die Umschuldung vom Zeitpunkt her in zwei Varianten, nämlich zum einen als planmäßige und zum anderen als außerplanmäßige Umschuldung.

Die vorzeitige Umschuldung des Immobiliendarlehens

Eine außerplanmäßige Umschuldung beinhaltet immer, dass Sie bereits vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung Ihren momentanen Immobilienkredit auflösen und in ein neues Darlehen umschulden. Eine solche Umschuldung macht insbesondere dann Sinn, wenn Sie bei Ihrem aktuellen Baukredit im Vergleich zu den derzeitigen Kreditzinsen am Kapitalmarkt einen noch relativ hohen Zinssatz zahlen. Haben Sie beispielsweise vor sieben Jahren ein Annuitätendarlehen aufgenommen und zahlen noch einen Zins von 3,2 Prozent?

Dann würden Sie einen vergleichbaren Baukredit heute zu einem um über zwei Prozent geringeren Zinssatz aufnehmen können. Vor einem solchen Hintergrund entscheiden sich zahlreiche Kreditnehmer dafür, das bisherige Baudarlehen noch innerhalb der Zinsbindungsfrist abzulösen und in einen neuen Immobilienkredit umzuschulden. Wichtig ist allerdings, dass Sie in dem Zusammenhang auf eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung achten. 

Vorfälligkeitsentschädigung bei außerplanmäßiger Umschuldung berücksichtigen

Immer dann, wenn Sie sich streng genommen nicht an den Kreditvertrag halten und das Darlehen bereits vor Ablauf der Sollzinsbindung ablösen möchten, muss Ihre bisherige Bank dem zustimmen. Meistens geschieht dies zwar aus Kulanz, aber in der Regel wird der Kreditgeber dann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Dies ist ein Ausgleich für den entstandenen Zinsschaden, denn für gewöhnlich erhält die Bank momentan von Ihnen einen höheren Zins, als sie für das neue Verleihen des Geldes an einen anderen Kunden vereinnahmen kann.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung dürfen Banken immer dann vornehmen, wenn keine vorzeitige Ablösung im Vertrag vereinbart wurde, die Zinsbindung noch keine zehn Jahre plus einem Tag läuft und es sich um ein Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung handelt. Im Umkehrschluss heißt das, dass Sie auch bei einer außerplanmäßigen Umschuldung in einen neuen Kredit bei der bisherigen Bank unter folgenden Voraussetzungen keine Zusatzkosten in Form der Vorfälligkeitsentschädigung befürchten müssen:

  • Es handelt sich um ein variabel verzinsliches Darlehen
  • Die Zinsbindung existiert bereits seit mindestens zehn Jahren und einem Tag
  • Sie haben mit Abschluss des Kreditvertrages die Möglichkeit einer vorzeitigen (kostenlose) Ablösung des Immobilienkredites vereinbart

Sollte die Bank allerdings aufgrund der vorzeitigen Ablösung des Immobiliendarlehens und Umschuldung in einen neuen Kredit eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen dürfen, sollten Sie Ihrerseits eine Kalkulation aufstellen. Es geht in dem Fall darum, dass Sie berechnen, ob die zukünftige Zinsersparnis durch den günstigeren Kredit überhaupt noch existiert, nachdem Sie die Vorfälligkeitsentschädigung eingerechnet haben. Nur wenn das der Fall ist, ist eine vorzeitige Umschuldung wirtschaftlich überhaupt sinnvoll.

Planmäßige Umschuldung in der Immobilienfinanzierung

Im Zuge der Anschlussfinanzierung gibt es neben der vorzeitigen und somit außerplanmäßigen ebenfalls häufig eine planmäßige Umschuldung. Diese kennzeichnet sich dadurch, dass sie sich direkt an den Ablauf der bisherigen Zinsbindung anschließt. Sie verlängern Ihren momentanen Immobilienkredit allerdings nicht, sondern nehmen eine Umschuldung in ein neues Immobiliendarlehen vor, welches Sie von einer anderen Bank erhalten.

Im Rahmen einer planmäßigen Umschuldung sind dann noch einige zusätzliche Formalitäten zu erledigen, die es bei einer Prolongation des Kredites bei der gleichen Bank so nicht gibt. Auf der einen Seite müssen Sie eine Übertragung der Grundschuld an den neuen Kreditgeber vornehmen. Dazu muss die Grundschuld nicht unbedingt zunächst aus dem Grundbuch gelöscht und dann für die neue Bank neu eingetragen werden. Kostengünstiger ist es stattdessen, wenn eine direkte Übertragung und Umschreibung im Grundbuch auf das neue Kreditinstitut vorgenommen wird.

Weitere Formalitäten bestehen darin, dass die neue Bank für gewöhnlich Ihre Kreditwürdigkeit prüfen wird. Da Sie normalerweise bei dem neuen Kreditgeber noch nicht bekannt sind, möchte dieser sich natürlich ein Bild über Ihre Bonität machen. Daher ist es im Rahmen einer Umschuldung durchaus möglich, dass Sie zum Beispiel folgende Unterlagen einreichen müssen:

  • Arbeitsvertrag
  • Gehaltsbescheinigungen
  • Kontoauszüge
  • SCHUFA-Auskunft (holt die Bank ein)

Bis auf diesen Zusatzaufwand verläuft die Umschuldung ähnlich wie Verlängerung eines Immobiliendarlehens, nur dass natürlich der existierende Kredit mit der Restschuld abgelöst wird und Sie zuvor einen neuen Kredit einer anderen Bank aufgenommen haben.

Die Vor- und Nachteile einer Umschuldung im Überblick

Im letzten Teil unseres Beitrages möchten wir noch einmal explizit auf die Vor- und Nachteile einer Umschuldung eingehen. Dabei ist stets zu berücksichtigen, ob es sich um eine planmäßige oder außerplanmäßige Umschuldung handelt. Die Vorteile von Umschuldungen sehen wie folgt aus:

  • Wahrscheinlich günstigerer Zinssatz als bei der Hausbank
  • Größerer Verhandlungsspielraum durch zahlreiche Angebote
  • Eventuell kostenfrei, wenn keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird

Gegenüber den Vorteilen gibt es gerade bei der außerplanmäßigen Umschuldung einige Nachteile, aber auch bei der geplanten Umschuldung zum Ablauf der bisherigen Zinsbindung. Die wesentliche Nachteile sind:

  • Häufig Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen (bei außerplanmäßige Umschuldung)
  • Erneute Bonitätsprüfung durch neuen Kreditgeber
  • Zusatzkosten für die Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch
  • Mehr Formalitäten (Ablösung, Einreichung von Unterlagen)

Zahlenmäßig hat die Umschuldung also mehr Nach- als Vorteile. Allerdings wiegt für viele Kreditnehmer gerade der möglichst günstige Zinssatz am schwersten. Daher ist der Zinsvorteil meistens der Hauptgrund dafür, eine planmäßige oder außerplanmäßige Umschuldung durchzuführen. Zudem nehmen wir Ihnen einen Großteil der Arbeit beim Finden eines guten Darlehensangebotes und den Formalitäten ab, sodass Sie von der Umschuldung profitieren.