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Anschlussfinanzierung – Nach der Erstfinanzierung in der Baufinanzierung

Die meisten Kreditnehmer müssen im Zuge der Baufinanzierung nicht nur eine Erstfinanzierung absolvieren, sondern danach zusätzlich mindestens eine Anschlussfinanzierung vornehmen. Diese schließt sich entweder direkt an die Erstfinanzierung an oder kommt bereits vorher zum Tragen, falls der Kreditnehmer seine Restschuld vorzeitig ablöst. In der Praxis gibt es mehrere Möglichkeiten, wie eine Anschlussfinanzierung stattfinden kann.

Welche Varianten der Anschlussfinanzierung existieren?

Es gibt im Wesentlichen drei Varianten der Anschlussfinanzierung, zwischen denen Sie sich als Kreditnehmer entscheiden können. Es handelt sich dabei um die folgenden Alternativen:

  • Verlängerung des Darlehens (Prolongation)
  • Umschuldung
  • Forward Darlehen

Auf diese drei Formen der Anschlussfinanzierung möchten wir kurz eingehen. Nähere Informationen zur jeweiligen Variante der Anschlussfinanzierung erhalten Sie in einem gesonderten Beitrag. 

Verlängerung Darlehen: Prolongation des bisherigen Immobilienkredites

Eine recht häufig gewählte Form der Anschlussfinanzierung nennt sich Prolongation. Gemeint ist damit die Verlängerung des bisherigen Immobilienkredites bei der gleichen Bank. Die Prolongation findet nahezu ausschließlich nach Abschluss der Erstfinanzierung statt, demzufolge in der Regel am Ende der Sollzinsbindung. Ein großer Vorteil der Verlängerung des Kredites ist, dass keine neue Bank gesucht werden muss und in der Regel keine erneute Bonitätsprüfung stattfindet.

Umschuldung: Vorzeitig oder zum Ende der Zinsbindung

Die zweite Variante der Anschlussfinanzierung ist die Umschuldung in ein neues Darlehen. Das bedeutet, dass Sie den neuen Immobilienkredit bei einer anderen Bank aufnehmen. Die Umschuldung erfolgt entweder vorzeitig, indem Sie eine außerplanmäßige Ablösung Ihres bisherigen Immobiliendarlehens innerhalb der Zinsbindung vornehmen. Alternativ kann sich die Umschuldung ebenso an den Ablauf der Zinsbindung des bisherigen Darlehens anschließen. Meistens wird eine vorzeitige Umschuldung dann in Anspruch genommen, wenn beim zukünftigen Immobiliendarlehen ein geringerer Zins als beim aktuellen Kredit gezahlt werden muss.

Forward Darlehen: Vorzeitige Anschlussfinanzierung sichern

Das Forward Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung, da Sie sich den Kredit schon Monate oder Jahre vor Ende der Sollzinsbindung sichern. Der große Vorteil eines solchen Forward Darlehens ist, dass Sie sich damit gleichzeitig die spätere Anschlussfinanzierung sichern und somit kein Zinsänderungsrisiko innerhalb des Zeitraums bis zur Fälligkeit des aktuellen Darlehens mehr haben. Allerdings kann das Forward Darlehen im Nachhinein auch die falsche Entscheidung sein, wenn die Kreditzinsen nämlich bis zur akut werdenden Anschlussfinanzierung stagnieren oder sogar sinken.

Wann findet eine Anschlussfinanzierung prinzipiell statt?

Der Name Anschlussfinanzierung sagt bereits etwas darüber aus, wann diese Finanzierung stattfindet. In vielen Fällen schließlich die Anschlussfinanzierung direkt an die vorherige Erstfinanzierung an, nämlich mit Ablauf der vereinbarten Darlehenslaufzeit (variabel verzinsliches Darlehen) bzw. der Zinsbindung (Festzinsdarlehen). Zu diesem Zeitpunkt hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, sich entweder für eine Verlängerung des Darlehens bei der gleichen Bank oder eine Umschuldung in einen neuen Immobilienkredit bei einem anderen Kreditgeber zu entscheiden.

Der zweite, ebenfalls mögliche Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung ist bereits vor Ablauf der Zinsbindung des aktuellen Immobiliendarlehens. In dem Fall entscheidet sich der Kreditnehmer für eine außerplanmäßige Ablösung des derzeitigen Kredites, also für eine Umschuldung in ein neues Immobiliendarlehen. Dabei sollten Sie allerdings eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung beachten, die Banken in vielen Fällen bei einer vorzeitigen Umschuldung des Immobiliendarlehens berechnen dürfen.

Anschlussfinanzierung: Auf Vorfälligkeitsentschädigung achten

In den meisten Fällen dürfen Kreditinstitute bei einer vorzeitigen Ablösung des Immobiliendarlehens innerhalb der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Diese kann durchaus dazu führen, dass sich die vorzeitige Anschlussfinanzierung finanziell kaum noch oder gar nicht mehr lohnt. Allerdings gibt es drei Fälle, in denen der Kreditgeber bei einer vorzeitigen Anschlussfinanzierung keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf, nämlich:

  • Variabel verzinslicher Baukredit
  • Zinsbindung läuft bereits mehr als zehn Jahre
  • Kostenfreie Sondertilgung bzw. Ablösung des Kredites wurde mit der Bank vereinbart

Bei einem variabel verzinslichen Baukredit haben Sie den Vorteil, dass Sie den Kreditbetrag jederzeit vorzeitig zurückzahlen können. Bei einer solchen, außerplanmäßige Tilgung dürfen die Banken keine Entschädigung berechnen. Gleiches gilt unter der Voraussetzung, dass die Zinsbindung schon mehr als zehn Jahre läuft, denn dann haben Sie bezüglich des Baudarlehens ein Sonderkündigungsrecht. Dies gilt ebenfalls, falls Sie dies bei Vertragsabschluss schriftlich innerhalb des Kreditvertrages mit der Bank vereinbart haben.

Anschlussfinanzierung: Welche Darlehensarten stehen zur Verfügung?

Bei einer Anschlussfinanzierung müssen Sie nicht zwangsläufig die gleiche Art von Immobilienkredit nutzen, die Sie im Zuge der Erstfinanzierung in Anspruch genommen haben. Je nachdem, welchen Kreditgeber Sie bei der Anschlussfinanzierung beanspruchen möchten, stehen oft insbesondere die folgenden Darlehensarten für eine Anschlussfinanzierung zur Verfügung:

  • Annuitätendarlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • Endfälliges Darlehen
  • Forward Darlehen (bei vorzeitiger Sicherung der Anschlussfinanzierung)

Neben diesen Immobiliendarlehen, die von den Banken angeboten werden, können Sie im Zuge der Anschlussfinanzierung häufiger zusätzlich noch andere Darlehensarten einbinden. Gemeint sind damit in erster Linie KfW-Förderdarlehen und ein Bauspardarlehen. Um das Bauspardarlehen zu erhalten, müssen Sie allerdings schon Jahre vorher einen Bausparvertrag abgeschlossen haben. Dieser muss zudem zuteilungsreif sein, damit Sie zügig den Bausparkredit abrufen können.

Rechtzeitig um die passende Anschlussfinanzierung kümmern

Oftmals schließt sich die Anschlussfinanzierung zwar direkt an den Auflauf der bisherigen Sollzinsbindung an. Es macht allerdings Sinn, dass Sie nicht bis zur letzten Woche vor Fälligkeit des momentanen Immobiliendarlehens warten. Stattdessen ist es empfehlenswert, sich bereits einige Zeit vor dem Ende des aktuellen Immobiliendarlehens um eine passende Anschlussfinanzierung zu kümmern. Immerhin dauert es in der Regel einige Wochen, bis Sie von der Bank eine Zusage für den neuen Baukredit erhalten und alle Formalitäten erledigt sind. Dazu gehört übrigens auch die Umschreibung im Grundbuch, sollten Sie sich nicht für eine Prolongation des Darlehens bei der gleichen Bank entscheiden.

Zur rechtzeitigen Vorbereitung auf die Anschlussfinanzierung gehört insbesondere, dass Sie sich mit den aktuellen Angeboten der Banken am Markt vertraut machen. In den meisten Fällen wird Ihre bisherige Hausbank nicht das günstige Kreditangebot unterbreiten können. Daher ist es sinnvoll, möglichst viele Angebote verschiedener Banken einzuholen, damit Sie für Ihre Anschlussfinanzierung möglichst den besonders günstigen Baukredit finden. Sollten Sie sich mit der Anschlussfinanzierung für eine andere Bank entscheiden, sieht der Ablauf in der Regel wie folgt aus:

  1. Angebote am Markt vergleichen
  2. Neuen Darlehensvertrag mit der gewählten Bank abschließen (beginnt mit Ablauf der momentanen Sollzinsbindung)
  3. Ablösung des bisherigen Immobiliendarlehens mit neuem Hypothekendarlehen
  4. Umschreibung im Grundbuch, Übertrag der Grundschuld auf ein neues Kreditinstitut

Wann benötige ich keine Anschlussfinanzierung?

Es gibt relativ wenige Fälle, in denen Sie nach Ihrer Erstfinanzierung später keine Anschlussfinanzierung mehr benötigen. Voraussetzung wäre, dass Sie im Rahmen der Erstfinanzierung das abgeschlossene Immobiliendarlehen nebst Zinsbindung bei Fälligkeit komplett getilgt haben. Das ist allerdings in den meisten Fällen nicht möglich, da es eine Differenz zwischen Darlehenslaufzeit und Zinsbindung gibt. Oftmals dauert es zwischen 25 und 40 Jahren, bis die Darlehensschuld komplett getilgt ist. Eine Zinsbindung hingegen erstreckt sich meistens auf einen Zeitraum zwischen 5 bis maximal 20 Jahren.

Aufgrund dieser Differenz zwischen Sollzinsbindung und Gesamtlaufzeit eines Immobiliendarlehens wird meistens eine Anschlussfinanzierung notwendig. Eine Ausnahme ist, wenn Sie ein so genanntes Volltilgerdarlehen bei der Erstfinanzierung nutzen. Volltilgerdarlehen bedeutet, dass Gesamtlaufzeit des Baukredites und Zinsbindung von der Dauer her identisch sind. Das heißt, dass Sie am Ende der Zinsfestschreibung Ihr gesamtes Immobiliendarlehen abgelöst haben und demzufolge keinen weiteren Kredit mehr benötigen.