Verlängerung des Immobilienkredites – Prolongation als Anschlussfinanzierung
Wie in unserem Hauptartikel erläutert, gibt es im Zuge der Anschlussfinanzierung mehrere Möglichkeiten, die Sie als Kreditnehmer nutzen können. Eine der drei Varianten ist die Verlängerung des bisherigen Immobiliendarlehens, die auch als Prolongation bezeichnet wird. In unserem Beitrag erfahren Sie, was eine solche Verlängerung auszeichnet, wie sinnvoll sie ist und was Sie ferner in dem Zusammenhang wissen sollten.
Was bedeutet Prolongation in der Baufinanzierung?
Eine Prolongation bezieht sich in der Baufinanzierung stets auf eine anstehende Anschlussfinanzierung. Die Erstfinanzierung, beispielsweise in Form eines Annuitätendarlehens, ist beendet. Daher steht für den Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung an, weil noch eine offene Restschuld existiert. In diesem Fall gibt es zwei Hauptmöglichkeiten, nämlich die Umschuldung des Darlehens in einen anderen Immobilienkredit bei einem anderen Kreditinstitut. Alternativ entscheidet sich der Kreditnehmer dafür, mit seiner bisherigen Bank zu sprechen und eine Verlängerung des Immobiliendarlehens, genauer gesagt der Sollzinsbindung, vorzunehmen.
Bei einer Prolongation würde der bisherige Immobilienkredit also beispielsweise nach einer Zinsbindung von zehn Jahren auslaufen und Sie schießen mit Ihrer jetzigen Bank einen neuen Kreditvertrag zu den dann gültigen Konditionen ab. Dies ist ein wichtiger Punkt, nämlich dass natürlich bei der Verlängerung des Immobilienkredites nicht die alten, sondern neue Konditionen gelten, wie sie momentan am Markt zu finden sind. Zusammengefasst bedeutet die Verlängerung des Immobilienkredites also immer, dass sich das Immobiliendarlehen bei der gleichen Bank direkt an das vorherige Baudarlehen anschließt.
Wann ist eine Prolongation für wen sinnvoll?
Da es im Zuge der Anschlussfinanzierung mehrere Alternativen gibt, stellt sich naturgemäß die Frage, wann und für wen eine Verlängerung des bisherigen Immobilienkredites die beste Option ist. Zunächst einmal sollten Sie als Kreditnehmer nicht zu preissensibel sein und ausschließlich das Darlehen nutzen möchten, welches den günstigsten Zinssatz beinhaltet. Es ist nämlich relativ unwahrscheinlich, dass es gerade Ihre Hausbank ist, die im Vergleich zu allen anderen Kreditgebern am Markt den günstigsten Immobilienkredite vergeben kann.
Auf der anderen Seite haben Sie natürlich mit Ihrer jetzigen Bank schon eine längerfristige Geschäftsbeziehung. Der Mitarbeiter ist daher eventuell dazu bereit, Ihnen Sonderkonditionen anzubieten. In der Regel allerdings wird es am Markt günstigere Angebote geben, sodass die Prolongation eher für solche Kreditnehmer geeignet ist, die nicht nur größten Wert auf möglichst geringe Zinsen legen. Kosten können Sie allerdings zudem dadurch sparen, dass keine Umschreibung im Grundbuch erfolgen muss.
Ebenfalls eine gute Wahl ist Prolongation des Immobiliendarlehens für solche Kreditnehmer, deren Bonität sich gleichzeitig nach Abschluss der Erstfinanzierung etwas verschlechtert hat oder von Beginn an mehr oder weniger mittelmäßig war. Der Vorteil einer Verlängerung des aktuellen Immobilienkredites ist nämlich, dass Ihre Bank normalerweise keine erneute Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit vornehmen wird. Sollten Sie das Immobiliendarlehen hingegen in einen Kredit bei einer anderen Bank umschulden, würde dieses Kreditinstitut definitiv Ihre Bonität prüfen. Dann besteht eine nicht unerhebliche Gefahr darin, dass Sie überhaupt keinen neuen Immobilienkredit erhalten würden.
Ein weiterer Grund, der für die Verlängerung des bisherigen Immobiliendarlehens spricht, ist das längere Vertrauensverhältnis und die Zusammenarbeit mit der bisherigen Bank. Bei einer Baufinanzierung ist es vielen Kreditnehmern wichtig, sich mit Fragen und Problemen direkt an einen Mitarbeiter wenden zu können. Bei Direktbanken zum Beispiel gibt es nur Online-Kontaktmöglichkeiten, was jedoch diversen Kreditnehmern nicht ausreicht. Daher ist die bereits seit Jahren bestehende Geschäftsbeziehung mit dem verbundenen Vertrauen durchaus für nicht wenige Kreditnehmer ein Grund, sich für die Prolongation des Baudarlehens zu entscheiden, auch wenn Sie vielleicht bei einer anderen Bank einen etwas günstigeren Zinssatz zahlen müssten.
Zusammengefasst sind es demzufolge die folgenden Gründe, die für die Prolongation als beste Option in der Anschlussfinanzierung sprechen können:
- Sonderkonditionen der bisherigen Bank
- Keine erneute Bonitätsprüfung, daher keine Kreditabsage
- Bestehendes Vertrauensverhältnis aufgrund der langjährigen Geschäftsbeziehung
Für wen ist eine Prolongation ungeeignet?
Natürlich ist die Verlängerung des bereits bestehenden Immobiliendarlehens nicht für jeden Kreditnehmer die beste Wahl. Eher ungeeignet sind Prolongationen für sehr preissensible Kreditnehmer, denen es wirklich ausschließlich darauf ankommt, den absolut günstigsten Kreditzins am Markt zu sichern. Die Wahrscheinlichkeit ist eher gering, dass die momentane Hausbank nach wie vor das günstigste Angebot machen kann, auch wenn man eventuelle Sonderkonditionen mit einbeziehen muss. Hat der Kreditnehmer darüber hinaus eine gute bis sehr gute Bonität und ist es daher unwahrscheinlich, dass die neue Bank den Kreditantrag ablehnen wird? In dem Fall spricht alles für eine Umschuldung des Baukredites zu einer anderen Bank statt für die Prolongation des existierende Kredites.
Wie funktioniert die Verlängerung des Baudarlehens im Detail?
Haben Sie sich für die Verlängerung Ihres Immobilienkredites als Variante der Anschlussfinanzierung entschieden? In dem Fall gibt es nur wenige Formalitäten, die zu erledigen sind. Im Grunde führen Sie nur ein Gespräch mit Ihrer Bank, innerhalb dessen Sie ein Angebot für die Verlängerung des Immobiliendarlehens erhalten. Dieses Angebot beinhaltet in erster Linie:
- Zinssatz
- Sollzinsbindung / Laufzeit
- Eventuelle Sondervereinbarungen, zum Beispiel Sondertilgungen
Ferner ergibt sich aus den Konditionen ebenso die von Ihnen gewünschte Tilgungsrate sowie die monatliche Rate, die Sie zukünftig für Ihren neuen Immobilienkredit zahlen müssen. Im Zuge der Prolongation muss also lediglich ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen werden. Eine Änderung im Grundbuch ist nicht notwendig, da die Grundschuld einfach bei der gleichen Bank wie zuvor weiter laufen kann. Eine Bonitätsprüfung muss ebenfalls – in der Regel – nicht stattfinden, sodass im Prinzip mit der Unterschrift unter den Kreditvertrag die gesamte Verlängerung des Darlehens bereits abgeschlossen ist.